Ein Bauvorhaben ist eine schöne Sache: Endlich können die eigenen Ideen hinsichtlich gutem Wohn- und Gewerberaum umgesetzt werden. Lange wurde auf diesen Zeitpunkt hin mit Freude geplant. Diese Freude bereitet es aber nur mit dem richtigen Management.
Baukosten im Griff behalten
Bauen ist stets mit dem latenten Risiko der Überschreitung der veranschlagten Baukosten verbunden. Es ist daher von Vorteil, die Baukosten stets unter Kontrolle zu halten. Verantwortlich für die Einhaltung der Baukosten ist der den Bau begleitende Planer – meist ein Architekt oder General- bzw. Totalunternehmer. Dieser ist verpflichtet, dem Bauherrn vor Baubeginn eine Schätzung der mutmasslichen Baukosten abzugeben. Im Stadium des Bauprojekts hat diese Kostenschätzung einen Genauigkeitsgrad von +/-10 Prozent aufzuweisen. Sollten sich im Nachhinein ohne Wissen des Bauherrn Abweichungen ergeben, kann der Planer hierfür haftbar gemacht werden. Der Bauherr sollte die Kostenschätzung darauf prüfen, ob sie auch alle Positionen enthält, die er verwirklichen will. Bestehen Zweifel an der Richtigkeit bzw. Vollständigkeit der Kostenschätzung, empfiehlt es sich, sie durch eine Drittperson überprüfen zu lassen. Die so vom Bauherrn verabschiedete Kostenschätzung ist die Rückversicherung für den Fall, dass die Baukosten trotzdem aus dem Ruder laufen sollten.
Laufend überprüfen
Während der Bauzeit ist der Bauherr gut beraten, die Baukosten laufend zu prüfen. Obwohl den Planer die Verantwortung für die Baukosten trifft und ihm so die Pflicht obliegt, die Baukosten während der Bauausführung laufend mit seiner Kostenschätzung abzugleichen, sind Baukostenüberschreitungen für den Bauherrn nervenaufreibend. Zum einen, weil die Finanzen dann meist drücken, zum anderen, weil diesbezügliche Auseinandersetzungen mit dem Planer kostenintensiv sind und einige Klippen in sich bergen können.
Bei Projektänderungen – und diese gibt es nahezu bei jedem Bauvorhaben – ist es von Vorteil, wenn der Bauherr beim Planer einen schriftlichen Voranschlag hinsichtlich der sich aus der Änderung ergebenden Kosten und deren Auswirkung auf die gesamten Baufinanzen verlangt. Der Bauherr sollte sich vertraglich dahingehend absichern, dass er Mehrkosten aus Projektänderungen nur dann zu übernehmen hat, wenn sie vom Planer vor Ausführung schriftlich offeriert wurden und er sie unterschriftlich akzeptiert hat.
Erfüllungsgarantien
Die Kosten des Baus unter Kontrolle zu halten reicht mit Blick auf die Bauherrensicherheit allerdings noch nicht aus. Die Baukosten müssen vom Bauherrn nämlich meist vorfinanziert werden. Essenziell ist daher, diese Vorleistungen auch abzusichern. Das lässt sich mit einer vertraglich zu vereinbarenden Erfüllungsgarantie (auch Ausführungsgarantie genannt) erreichen. Die meist von einer Bank abgegebene Erfüllungsgarantie stellt sicher, dass das Bauwerk auch dann wie geplant fertiggestellt wird, wenn das der Planer nicht mehr kann – weil er beispielsweise in Konkurs geraten ist. Diese Garantie sollte nebst Erfüllung der vereinbarten Leistung auch allfällige Konventionalstrafen, die Ablösung oder Sicherstellung allfälliger Bauhandwerkerpfandrechte oder die Folgen einer vorzeitigen Vertragsbeendigung usw. decken. Zu beachten ist, dass die Garantieleistung ohne Einschränkungen, das heisst auf erste Aufforderung des Bauherrn hin in Anspruch genommen werden kann.
