Neue Regelungen im Immobiliensachrecht

Über Grundeigentum gibt es folgende neue Bestimmung (ZGB Art. 655a). Ein Grundstück kann mit einem anderen Grundstück derart verknüpft werden, dass der jeweilige Eigentümer des Hauptgrundstücks auch Eigentümer des dazugehörenden Grundstücks ist. Das Nebengrundstück kann nicht gesondert veräussert, verpfändet oder belastet werden. Erfolgt die Verknüpfung zu einem dauernden Zweck, so können das gesetzliche Vorkaufsrecht der Miteigentümer und der Aufhebungsanspruch nicht geltend gemacht werden.

Miteigentum

Nach altem Recht konnten die Miteigentümer, z. B. einer Sammelgarage, eine von den gesetzlichen Bestimmungen abweichende Nutzungs- und Verwaltungsordnung nur im Einverständnis sämtlicher Miteigentümer vereinbaren. Neu genügt dafür die Mehrheit der Miteigentümer. Hingegen benötigt man für die Zuteilung ausschliesslicher Nutzungsrechte die Zustimmung der direkt betroffenen Miteigentümer (Art. 647).

Die von den Miteigentümern vereinbarte Nutzungs- und Verwaltungsordnung und die von ihnen gefassten Verwaltungsbeschlüsse sowie die gerichtlichen Urteile und Verfügungen sind auch für den Rechtsnachfolger eines Miteigentümers und für den Erwerber eines dinglichen Rechtes an einem Miteigentumsanteil verbindlich. Neu können sie bei Miteigentumsanteilen an Grundstücken im Grundbuch vermerkt werden. (ZGB Art. 649a). Jeder Miteigentümer hat das Recht, die Aufhebung des Miteigentums zu verlangen, wenn das nicht durch ein Rechtsgeschäft, durch Aufteilung zu Stockwerkeigentum oder durch die Bestimmung der Sache für einen dauernden Zweck ausgeschlossen ist. Die Aufhebung darf nicht zur Unzeit verlangt werden (ZGB Art. 650). Die Aufhebung des Miteigentums kann durch eine Vereinbarung ausgeschlossen werden. Wird diese für Grundstücke getroffen, ist eine öffentliche Beurkundung notwendig und ein Vermerk im Grundbuch ist möglich. Eine solche Vereinbarung kann neuerdings statt für höchstens 30 für 50 Jahre abgeschlossen werden (ZGB Art. 650). Die Beschränkung auf dreissig Jahre wurde in vielen Fällen als zu kurz betrachtet, z.B. bei Ferienwohnungen.

Dienstbarkeiten und Baurecht

Unter einer Grunddienstbarkeit versteht man die Belastung eines Grundstücks zum Vorteil eines andern Grundstücks. Der Eigentümer des belasteten Grundstücks muss sich bestimmte Eingriffe des Eigentümers des begünstigten Grundstückes gefallen lassen oder er darf zugunsten des anderen Eigentümers bestimmte Eigentumsrechte nicht ausüben (ZGB Art. 730).

Als selbstständiges und dauerndes Recht kann eine Dienstbarkeit an einem Grundstück in das Grundbuch aufgenommen werden, wenn sie weder zugunsten eines berechtigten Grundstücks noch ausschliesslich zugunsten einer bestimmten Person errichtet ist und auf wenigstens 30 Jahre oder auf unbestimmte Zeit begründet ist (ZGB Art. 655).

Das Rechtsgeschäft über die Errichtung einer Grunddienstbarkeit ist öffentlich zu beurkunden (Art. 732). Beschränkt sich die Ausübung einer Dienstbarkeit auf einen Teil des Grundstücks und ist die örtliche Lage im Rechtsgrundausweis nicht genügend bestimmbar umschrieben, so ist sie in einem Auszug des Planes für das Grundbuch zeichnerisch dar-zustellen.

Eine Verpflichtung zu bestimmten Handlungen kann mit der Grunddienstbarkeit nur nebensächlich verbunden sein (ZGB Art. 730). Für den Erwerber des berechtigten oder belasteten Grundstücks ist eine solche Verpflichtung nur verbindlich, wenn sie sich aus dem Eintrag im Grundbuch ergibt. Gehört zur Ausübung der Dienstbarkeit eine Vorrichtung, so hat sie der Berechtigte zu unterhalten. Dient die Vorrichtung auch den Interessen des Belasteten, so tragen beide die Last des Unterhalts im Verhältnis ihrer Interessen. Eine abweichende Vereinbarung ist für den Erwerber des berechtigten und den Erwerber des belasteten Grundstücks verbindlich, wenn sie in den Belegen des Grundbuchs vermerkt ist (ZGB Art. 741). Wird das berechtigte oder das belastete Grundstück geteilt, so besteht die Dienstbarkeit auf allen Teilen weiter (ZGB Art 743). Beschränkt sich die Ausübung der Dienstbarkeit nach den Belegen oder den Umständen auf einzelne Teile, so ist sie auf den nicht betroffenen Teilen zu löschen. Das Bereinigungsverfahren richtet sich nach den Vorschriften über die Löschung und Änderung der Grundbucheinträge.

Neu ist die Bestimmung von Art. 740a: Sind mehrere Berechtigte gestützt auf dieselbe Dienstbarkeit an einer gemeinschaftlichen Vorrichtung beteiligt und ist nichts anderes vereinbart, so sind die für Miteigentümer geltenden Regelungen sinngemäss anwendbar. Das Recht, durch Verzicht auf die Dienstbarkeit aus der Gemeinschaft auszuscheiden, kann durch Vereinbarung in der für den Dienstbarkeitsvertrag vorgesehenen Form auf höchstens 30 Jahre ausgeschlossen werden. Die Vereinbarung kann man im Grundbuch vormerken lassen.

Für das Rechtsgeschäft über die Errichtung eines Baurechts war schon im alten Recht eine öffentliche Beurkundung nötig. Vertragliche Bestimmungen, vor allem der Baurechtzins, können im Grundbuch vorgemerkt werden, falls die Parteien dies vereinbaren (Art. 779b). Dann sind diese nur mit öffentlicher Beurkundung gültig.

Nachbarschaftsrecht

Die Grundsatzregelung des Nachbarschaftsrechts war immer ZGB Art. 684. Jedermann ist verpflichtet, bei der Ausübung seines Eigentums, wie namentlich bei dem Betrieb eines Gewerbes auf seinem Grundstück, auf das Eigentum der Nachbarn nicht übermässig einzuwirken. Dabei wurden in Absatz 2 die einzelnen Verbote erweitert. Untersagt sind alle schädlichen und nach Lage und Beschaffenheit der Grundstücke oder nach Ortsgebrauch nicht gerechtfertigten Einwirkungen durch Luftverunreinigung, üblen Geruch, Lärm, Schall, Erschütterung, Strahlung oder durch den Entzug von Sonnen- oder Tageslicht. Bereits vorher hatte das Bundesgericht Lichtentzug, Schattenwurf und Versperren der Aussicht durch Pflanzen in krassen Fällen als übermässig beurteilt.

Neu wird zwischen der Verantwortlichkeit bei Überschreitung des Eigentumsrechts und bei rechtmässiger Ausübung des Eigentumsrechts unterschieden. Wird jemand dadurch, dass ein Grundeigentümer sein Eigentumsrecht überschreitet, geschädigt oder mit Schaden bedroht, so kann er auf Beseitigung der Schädigung oder auf Schutz gegen drohenden Schaden und auf Schadenersatz klagen (ZGB Art. 679). Diese Bestimmung wurde nun ergänzt.

• Entzieht ein Bau oder eine Einrichtung einem Nachbargrundstück bestimmte Eigenschaften, sind solche Klagen nur möglich, wenn bei der Erstellung des Baus oder der Einrichtung die damals geltenden Vorschriften nicht eingehalten wurden.
• Fügt ein Grundeigentümer bei rechtmässiger Bewirtschaftung seines Grundstücks, namentlich beim Bauen, einem Nachbarn vorübergehend übermässige und unvermeidliche Nachteile zu und verursacht er dadurch einen Schaden, so kann der Nachbar vom Grundeigentümer nur Schaden-
  ersatz verlangen (ZGB Art. 679a).

Stockwerkeigentum

Auch einige Bestimmungen über Stockwerkeigentum werden geändert. Nach ZGB Art. 712e kann man im Begründungsakt die räumliche Ausscheidung und der Anteil jedes Stockwerks am Wert der Liegenschaft oder des Baurechts in Bruchteilen mit einem gemeinsamen Nenner angeben, nicht mehr wie bisher in Hundertsteln oder Tausendsteln. Dies ist vor allem für kleine Häuser ein Vorteil. So kann man z. B. bei vier Wohnungen einen Viertel als Wertquote angeben. Bei grösseren Stockwerkeigentumsgemeinschaften drängt sich eine Unterteilung der Wertquoten in kleinere Bruchteile als Tausendstel auf. Zähler wie Nenner sind in ganzen Zahlen anzugeben.

Nach Art. 712f Abs. 3 und 4 kann die Aufhebung von jedem Stockwerkeigentümer verlangt werden,

• wenn das Gebäude zu mehr als der Hälfte des Wertes zerstört und der Wiederaufbau nicht ohne eine für ihn schwer tragbare Belastung möglich ist
• oder neuerdings, wenn das Gebäude seit mehr als 50 Jahren in Stockwerkeigentum aufgeteilt ist und wegen des schlechten baulichen Zustandes nicht mehr bestimmungsgemäss zu nutzen ist.
• Die Stockwerkeigentümer, welche die Gemeinschaft fortsetzen wollen, können die Aufhebung durch Abfindung der übrigen abwenden.

Für eine Änderung der reglementarischen Zuteilung ausschliesslicher Nutzungsrechte, z.B. Parkplatz oder Gartenanteil, ist neuerdings die Zustimmung der direkt betroffenen Stockwerkeigentümer notwendig (Art. 712g).