Bei Verträgen über bauliche Änderungen müssen Begriffe genau definiert werden

Das nachstehend geschilderte Gerichtsurteil des Bundesgerichts vom 17. Februar 2005 (4C.457/2004 /bie) zeigt, wie wichtig klare Vereinbarungen und eine eindeutige Wortwahl bei Vereinbarungen über Veränderungen gemieteter Geschäftsräume sind.

Beispiel aus der Praxis

Die Z AG als Erstmieter mietete von der Y AG (Beklagte) Büroräume. Bei Mietbeginn investierte die Z AG in das Mietobjekt und liess eine Küche einbauen und Ständerwände anbringen. Nach Auflösung des Mietvertrags mit der Z AG wurden die Räume an die X AG vermietet. Nachdem die X AG ebenfalls das Mietverhältnis beendete, stellten sich deren Vertreter auf den Standpunkt, dass sie berechtigt seien, die von der Z AG installierten Einrichtungen aus dem Mitobjekt zu entfernen. Dies wollte die Y AG verbieten lassen. Der Fall gelangte vor Bundesgericht. Die X AG betrachtete es als Vertragsverletzung, dass die Y AG sie daran hindern wollte, die beanspruchten Gegenstände für sich zu beanspruchen und verlangte Schadenersatz. Das Bundesgericht liess im Urteil offen, ob die X AG überhaupt legitimiert war, Schadenersatz zu verlangen, obwohl nicht sie, sondern die Z AG die Einrichtungen eingebracht hat.

Die Investitionen des Erstmieters Z AG waren Gegenstand spezieller Abreden in einem ersten Mietvertrag und in einem zweiten, mit dem das Mietverhältnis verlängert wurde. Ebenso enthielten die allgemeinen Bedingungen, die jeweils zusätzlich vereinbart wurden, Bestimmungen über Veränderungen am Miet­objekt. Gemäss der speziell getroffenen Vereinbarungen war die Z AG berechtigt gewesen, bei Ende des Mietverhältnisses die baulichen Veränderungen bestehen zu lassen und die Einrichtungen im Mietobjekt zurückzulassen. Y AG hatte sich verpflichtet, die Kosten für die Einrichtungen der Z AG auf den Nachmieter zu überwälzen.

Sicht der Vorinstanz

Nach Ansicht der Vorinstanz bedeutete der Verzicht auf die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands, dass die Einbauten bei Mietende entschädigungslos in das Eigentum des Vermieters übergingen. Dem Mieter war es verwehrt, die Einrichtungen aus dem Miet­objekt zu entfernen. Die beabsichtigte Überwälzung der Einrichtungskosten auf den Nachmieter sei nur verständlich, wenn beide Parteien davon ausgegangen seien, dass die Einrichtungen im Mietobjekt verbleiben sollten. Der Vermieter hatte die Pflicht, sich bei der Weitervermietung um eine Überwälzung der Kosten zu einem fairen Preis auf den Nachmieter zu bemühen. Ein dadurch erzielter Erlös stand nicht dem Vermieter zu, sondern galt als Abgeltung für die getätigten Investitionen. Das Recht, mobile Gegenstände im Mietobjekt zu benutzen, ergibt sich aus dem Mietverhältnis selbst und dem damit verbundenen Recht, die Mietsache zu gebrauchen. Dazu braucht der Mieter keine Zustimmung des Vermieters.

Aus der Vereinbarung im zweiten Mietvertrag, die speziell im Hinblick auf die bei Mietbeginn getätigten Investitionen getroffen wurde, ergab sich auf jeden Fall, dass die X AG nicht berechtigt war, die strittigen Gegenstände bei Beendigung des Mietverhältnisses ohne Zustimmung der Y AG aus dem Mietobjekt zu entfernen. Die Berufung der X AG wurde abgewiesen. Diese hatte keinen Anspruch auf Schadenersatz von der Y AG.

Übermässige Abnutzung

Normale, durch den vertragsgemässen Gebrauch entstandene Abnutzung in Wohnungen und Büros ist zulässig, zum Beispiel Spuren von Möbeln am Boden oder von Bildern an der Wand, fachgerecht zugespachtelte Dübellöcher in der Wand sowie kleine Kratzer im Parkett. Diese Abnützungsschäden sind durch die Bezahlung des Mietzinses abgegolten. Nur im Fall einer übermässigen Abnutzung der Wohnung oder Büros entstehen Haftungsansprüche des Vermieters. Als übermässige Abnutzung gelten beispielsweise Raucherschäden, zerrissene Tapeten, grössere Flecken oder Brandspuren auf dem Teppich. Im Fall der übermässigen Abnutzung haftet der Mieter bei Ersatzanschaffungen nur im Rahmen der verbleibenden Lebensdauer. Ist beispielsweise ein fünf Jahre alter Spannteppich aufgrund einer übermässigen Abnutzung durch den Mieter zu ersetzen, so bezahlt der Mieter noch 50 Prozent der Kosten des neuen Teppichs, da ein Spannteppich mittlerer Qualität gemäss paritätischer Lebensdauertabelle eine Lebensdauer von zehn Jahren aufweist. Der Mieter ist für den sogenannten kleinen Unterhalt zuständig und die entsprechenden Reparaturen sind vor dem Auszug zu erledigen.

Achtung: Bei Raucherschäden bezahlt der Mieter sowohl die Kosten des noch nicht amortisierten Teils des Farbanstrichs als auch zusätzlich vollumfänglich die Kosten der Antinikotinbehandlung von Decken und Wänden. Entstehen Reparaturkosten, werden diese grundsätzlich auf den Mieter überwälzt.

Übergabeprotokoll erstellen

Bei der Rückgabe muss der Vermieter den Zustand der Sache prüfen und Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, diesem sofort melden (OR Art. 267a). Versäumt dies der Vermieter, so verliert er seine Ansprüche, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei übungsgemässer Untersuchung nicht erkennbar waren. Entdeckt der Vermieter solche Mängel später, so muss er sie dem Mieter sofort melden. Bei der Wohnungsabnahme kann man einen Vertreter der zuständigen Sektion des Mieter- oder des Hauseigentümerverbandes hinzuziehen. Dieser wird bei Meinungsverschiedenheiten vermitteln. Strittige Punkte sollte man unbedingt und unmissverständlich im Protokoll erwähnen.