Worauf es beim Kauf von Wohneigentum ankommt

Wer Wohneigentum erwerben will, muss dafür viel Zeit reservieren. Es ist nicht überall einfach, überhaupt ein geeignetes Objekt zu finden. Im Internet gibt es zwar Portale, aber manchmal sind die interessantesten Häuser oder Eigentumswohnung schon vergeben, bevor die Anzeigen gelöscht sind. Und dazu kann ein Vergleich auch nicht schaden.

In der Schweiz kommt es selten vor, dass der Käufer einen Makler beauftragt, ein geeignetes Objekt zu suchen. Das machen, wenn überhaupt, meistens die Verkäufer. Dem Käufer kann der Makler eine Nachweisbestätigung für den Verkauf zur Unterschrift vorlegen. Als Käufer muss man darauf achten, ob man dabei auch Pflichten eingeht. Manchmal versuchen Verkäufer mithilfe des Käufers die Provisionszahlungspflicht zu umgehen und bieten dann einen günstigeren Preis. Solche Geschäfte sind unrechtmäs­sig. Es stellt sich dann die Frage, ob man nicht besser einen anderen Verkäufer sucht.

Die Finanzierung plant man am besten vor oder während der Suche. So weiss man, welches Kapital überhaupt zur Verfügung steht. Wer eine Erbschaft oder einen Lottogewinn erhalten hat und sich nun sein erträumtes Eigenheim kaufen will, darf sich ja nicht zu früh freuen. Vermögen allein nützt nicht viel. Bei Erbschaften bekommt man einen Kredit oder eine Hypothek erst, wenn ein Erbteilungsvertrag vorliegt oder die Erbteilung vollzogen ist. Zusätzlich muss man noch eine weitere Hürde übersteigen (siehe Kasten: Die Tragbarkeitsrechnung). Trotzdem ist es natürlich gut, wenn man Kapital im Hintergrund hat.

Normalerweise besteht schon eine Hypothek auf dem Kaufobjekt. Bei vielen Banken ist die Übertragung auf den neuen Eigentümer möglich, wenn der Käufer mindestens über die gleich gute Bonität verfügt wie der Verkäufer. Das bedeutet, dass die Bank auch mit dem Käufer die Tragbarkeitsrechnung durchführt und sein Vermögen analysiert.

Übernimmt der Käufer die Hypothek, ist zu vereinbaren, wie eine allfällige Zinsabweichung der Althypothek gegenüber den Zinssätzen für Neuhypotheken abgegolten wird. Die vorzeitige Auflösung von Festhypotheken kann teuer werden, so dass allenfalls fünfstellige Beträge dafür aufzuwenden sind.

Bevor die Bank eine Hypothek gewährt, überprüft sie, ob das Objekt seinen Preis wert ist. Das ist für die Käufer nützlich und es ist auch aus diesem Grund zu empfehlen, mehrere Banken anzufragen. Ein

Zinsvergleich zwischen verschiedenen Banken kann sich lohnen.

Gemäss Verordnung über die steuerliche Abzugsberechtigung für Beiträge an anerkannte Vorsorgeformen (BVV 3) können Leistungen der dritten Säule vorzeitig verwendet werden

› zum Erwerb und zur Erstellung von Wohneigentum

› für Beteiligung am Wohneigentum

› zur Rückzahlung von Hypothekardarlehen

Einen Vorbezug kann man alle fünf Jahre geltend machen. Personen, die verheiratet sind oder in eingetragener Partnerschaft leben, benötigen die Zustimmung des Partners. Das Wohneigentum muss man zum Eigenbedarf nutzen, wie lange ist nirgends vorgeschrieben.

Seit dem 1. Juli 2012 gelten die Richtlinien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen. Diese Richtlinien sind Standesregeln der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBVg). Die Richtlinien sind von der FINMA gemäss Rundschreiben 2008/10 «Selbstregulierung als Mindeststandard» anerkannt. Rechtliche Grundlage ist die Verordnung über die Eigenmittel und Risikoverteilung für Banken (ERV), auch Eigenmittelverordnung genannt. Diese enthält allerdings keine Vorschriften über Eigenmittel der Kunden. Die Richtlinien sind sowohl für selbstgenutztes Wohneigentum als auch für Renditeobjekte anwendbar. Die Mindestanforderungen gelten für Neugeschäfte und Krediterhöhungen.

Nach der Richtlinie ist ein Mindestanteil an Eigenmitteln am Belehnungswert von zehn Prozent erforderlich, welcher nicht aus dem Guthaben der 2. Säule stammt. In der Praxis werden normalerweise mindestens 20 Prozent Eigenmittel verlangt. Diese können auch ein Vorbezug aus der 3. Säule sein. Die Hypothekarschuld ist innert maximal 20 Jahren, in der Praxis bis zum Pensionsalter, auf zwei Drittel des Belehnungswertes der Liegenschaft zu amortisieren. Der Bundesrat hat am 13. Februar 2013 entschieden, den antizyklischen Kapitalpuffer in Höhe von einem Prozent für das Segment der mit inländischen Wohnliegenschaften gesicherten Kredite zu aktivieren. Damit will man einer Überhitzung des Immobilienmarktes vorbeugen.

Die Banken verlangen zur Überprüfung für die Hypothek auch bestimmte Unterlagen wie Bauplan, Katasterplan, Liegenschaftspläne. Vor der Vertragsunterzeichnung kann man mit einem Interessennachweis im Grundbuch nachsehen, welche Rechte und Lasten mit dem Grundstück verbunden sind, auf dem das Wohnobjekt steht oder gebaut werden soll. Altlastenkataster findet man im Internet und mit Vorteil sieht man nach, ob das Grundstück belastet ist. Weiter ist Folgendes abzuklären:

› Versicherungen: In der Regel laufen obligatorische Versicherungen wie die Gebäudeversicherung weiter. Freiwillige Versicherungen enden mit dem Übergang des Eigentums.

› Bisherige Mieter: Der Mietvertrag gilt nach Abschluss des Kaufvertrages weiter und der neue Eigentümer muss im Härtefall den Eigenbedarf nachweisen.

› Erneuerungsfonds: Für Stockwerkeigentum gibt es normalerweise einen Erneuerungsfond. Je höher dieser ist, umso besser ist für notwendige Reparaturen oder wertvermehrende Erneuerungen vorgesorgt.

› Bestehende Hypothek: Übernimmt der Käufer die Hypothek, ist zu vereinbaren, wie eine allfällige Zinsabweichung der Althypothek gegenüber den Zinssätzen für Neuhypotheken abgegolten wird. Wenn die Bank eine Festhypothek vorzeitig auflöst, kostet das meistens deutlich mehr, als wenn man sich mit dem Käufer über eine Übernahme einigt.

› Eigenmietwertbesteuerung: Hypothekarzinsen kann man im Prinzip vom steuerbaren Einkommen abziehen, allenfalls auch Kosten für Büroräumlichkeiten. Vor dem Kauf ist ein Gespräch mit dem Steuerberater zu empfehlen.

Für Immobilienkaufverträge ist ein schriftlicher Vertrag mit öffentlicher Beurkundung vorgeschrieben (OR Art. 216, ZGB Art. 657). Zum Erwerb des Grundeigentums ist die Eintragung in das Grundbuch Voraussetzung (ZGB Art. 656). Über Gebühren gibt es kantonale Regelungen. Die Eigentumsübertragung erfolgt mit Abgabe der Grundbuchanmeldung, also nicht erst bei der Eintragung ins Grundbuch. Die Besitzesübergabe erfolgt normalerweise mit Abgabe der Schlüssel. Achtung: Für die Grundstückgewinnsteuer haftet das Grundstück. Diese kann auch der Käufer bezahlen und sich den entsprechenden Betrag am Kaufpreis abziehen lassen.

Wenn im Kaufvertrag nichts anderes abgemacht wurde, gilt folgende Grundregel: Alles, was im Haus fest verankert ist, gehört zum Haus und damit dem neuen Eigentümer. Um Missverständnisse zu vermeiden, legt man trotzdem besser vertraglich genau fest, welche Gegenstände und Einrichtungen dem Käufer gehören und welche dem vorherigen Eigentümer. Der Käufer muss sich Masse, Eigenschaften, Qualität usw. des Gebäudes, der Wohnung und des dazugehörenden Grundstücks klar, schriftlich und verbindlich zusichern lassen. Vorformulierte Gewährleistungsausschlüsse sind mit Vorsicht zu behandeln.

Wichtig ist ein klar festgelegter Einzugs- bzw. Übergabetermin. Ist für die Übernahme des Grundstückes durch den Käufer ein bestimmter Zeitpunkt vertraglich festgestellt, so wird vermutet, dass Nutzen und Gefahr erst mit diesem Zeitpunkt auf den Käufer übergehen (OR Art. 220).

Bei Aneignung, Erbgang, Enteignung, Zwangsvollstreckung oder gerichtlichem Urteil erhält der Erwerber schon vor der Eintragung das Eigentum, kann aber im Grundbuch erst dann über das Grundstück verfügen, wenn die Eintragung erfolgt ist (ZGB Art. 657).

Wenn ein Grundstück auf einen Erben übertragen wird, ist erst ein Erbteilungsvertrag erforderlich und auch dann zu empfehlen, wenn man sich rasch einig ist. Ist das Grundstück oder die Wohnung mit einer Hypothek belastet, wird der neue Eigentümer wie andere Hypothekarschuldner auf Bonität und Tragbarkeit überprüft. Die anderen Erben erhalten erst dann eine Bescheinigung, dass sie von der Hypothekarschuld entlastet werden, wenn der neue Eigentümer die Bonitätsprüfung besteht.

Erweist sich die Liegenschaft für den betreffenden Erben nicht als tragbar, kann das die Erbteilung empfindlich verzögern. Eine Auflösung langfristiger Hypotheken kann wie schon erwähnt teuer werden. Allenfalls kann die Bank verlangen, dass das Objekt verkauft wird. Dann müssen die Erben normalerweise neu verhandeln. «