Was bei der Strukturierung von Liegenschaften zu beachten ist

Zum Zeitpunkt des Kaufs von Liegenschaften sollte man sich bereits Gedanken machen betreffend optimale Struktur. Aus steuerlicher Optik ist schon im Anfangsstadium mitzuberücksichtigen, dass eine steuerneutrale Trennung sehr schwierig – bis unmöglich – sein wird. 

Nebst den steuerlichen Aspekten gilt es  aber auch, betriebswirtschaftliche, orga­nisatorische, finanzielle und haftungs­technische Aspekte mitzuberücksichtigen. Eine allgemein gültige Lösung gibt es nicht, jeder Sachverhalt ist einzeln zu prüfen. 

Mögliche Konstellationen

Vor einem möglichen Kauf einer (Betriebs-)Liegenschaft oder Bau sind folgende Konstellationen zu analysieren:

• Kauf der Immobilie privat?
• Kauf der Immobilie mittels Betriebs­gesellschaft?
• Kauf der Immobilie mittels separater Kapitalgesellschaft?

Die einzelnen Varianten sollten mit den effektiven Zahlen und Varianten verglichen werden.

Kauf Privat

Die Immobilie wird privat erworben und zum Marktwert an die Betriebsgesellschaft vermietet. Der Kauf direkt ins Privatvermögen bringt verschiedene Vorteile wie aber auch Nachteile mit sich. Im Allgemeinen können die Vor- und Nachteile beim Kauf ins Privatvermögen wie folgt dargelegt werden:

Vorteile:

• Trennung Immobilie und Betrieb – keine wirtschaftliche Doppelbelastung und Betrieb bleibt leicht
• Unterhaltskosten abzugsfähig
• Beim Verkauf ist grundsätzlich nur die Grundstückgewinnsteuer geschuldet
• Amortisation und Finanzierung mittels zukünftigen Mieterträgen
• ​Ergebnis der Betriebsgesellschaft wird nicht durch die Immobilie «verwässert»
• Wertzuwachs und Werthaltigkeit befinden sich im Privatvermögen
• ​Altersvorsorge, der Betrieb kann für sich alleine verkauft werden, währenddem die Liegenschaft im Privatver­mögen bleibt

Nachteile:

• Keine Abschreibungen und Rückstellungen, höhere private Steuerbelastung 
• Latente Gefahr der Qualifikation als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler bei einem allfälligen Verkauf
• Investitionen, Finanzierungen müssen privat getragen werden

Weiter ist natürlich die Frage der Finanzierung wichtig und die Beurteilung einer allfälligen Wertsteigerung oder einem Wertverlust der Immobilie. Bei Risiko­objekten resp. bei Objekten, die eher im Wert sinken als steigen, ist das Halten im Privatvermögen nicht von Vorteil, da der Verlust nicht verrechnet werden kann.

Kauf mittels Betriebsgesellschaft

Die Immobilie wird direkt von der Betriebsgesellschaft erworben. Der Betrieb und die Immobilien sind somit miteinander verschmolzen und die Unterhaltskosten, Schuldzinsen, Abschreibungen und Rückstellungen können direkt mit dem Betriebsgewinn in Abzug gebracht werden.

Vorteile:

• Steuerliche Optimierungsmöglichkeiten aufgrund Abschreibungspotenzial und Bildung von Rückstellungen
• Unterhaltskosten abzugsfähig
• Amortisation im Umfang der getätigten Abschreibungen; Bildung von Cashflow
• Sicherheiten beidseitig; in einem ersten Schritt durch den Betrieb, später kann allenfalls die Immobilie dem Betrieb Sicherheiten gewähren

Nachteile:

• Trennung vom Betrieb steuerneutral in Zukunft sehr schwierig
• Verkauf der Immobilie direkt aus der Betriebsgesellschaft führt zur wirtschaftlichen Doppelbelastung trotz privilegierter Dividendenbesteuerung
• Vermischung des operativen Ergebnisses mit der Immobilie 
• Gesellschaft wird mit der Immobilie «schwer», da aufgrund von Abschreibungen und evtl. Wertzuwachs grosse stille Reserven vorhanden sind
• Realisation der Abschreibungen in Zukunft (beim Verkauf)

Es kann Sinn machen, die Immobilie direkt mittels Betriebsgesellschaft zu erwerben. Die Praxis zeigt jedoch, dass viele Unternehmer heute beabsichtigen, die Immobilie(n) vom Betrieb zu trennen.

Kauf mittels separater Gesellschaft

Die Immobilie wird von einer separaten Gesellschaft erworben. Die Betriebsgesellschaft ist die Schwestergesellschaft der Immobiliengesellschaft. Die Vor- und Nachteile sind ähnlich wie beim Kauf Privat, im Gegensatz zum Halten im Privatvermögen können Abschreibungen und Rückstellungen vorgenommen werden und die Gefahr der Qualifikation als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler ist geringer.

Mit den Mieterträgen der Betriebsgesellschaft sollte die Finanzierung gewährleistet sein. Damit die Steuerfolgen auf Ebene der Immobiliengesellschaft tief bleiben, werden Abschreibungen im Umfang der Mieterträge vorgenommen (sofern gesetzlich zulässig). Mit dem dadurch zur Verfügung stehenden Cashflow kann amortisiert werden. Selbstverständlich wird die Immobiliengesellschaft in ein paar Jahren Gewinne zu versteuern haben, da die Abschreibungen wahrscheinlich tiefer ausfallen werden wie zu Beginn. Aber zu diesem Zeitpunkt benötigt die Immobiliengesellschaft auch nicht mehr so viel Geld für die Amortisation. 

Der Kauf der Immobilie mittels einer separaten Gesellschaft und somit die Trennung von Anfang an vom Betriebsteil stellt in der Praxis eine relativ gute Lösung dar. Insbesondere auch im Hinblick auf einen späteren Verkauf der Betriebsgesellschaft. Diese Variante hat ähnliche Vorteile wie die Variante «Halten im Privat­vermögen». Die Hauptunterschiede liegen darin, dass mittels Abschreibungen auf Ebene der Immobiliengesellschaft ein Cashflow generiert werden kann, der nicht der Gewinnsteuer unterliegt. Die steuerlichen Optimierungsmöglichkeiten sind grösser als bei der Variante «Halten im Privatvermögen».

Fazit

Sobald in einer Kapitalgesellschaft nebst dem Betriebsteil auch noch Immobilien vorhanden sind, wird es relativ schwierig, eine Trennung steuerneutral vorzunehmen. Heutzutage findet man oft die Konstellation, dass neben dem Betrieb auch noch Immobilien in der Kapitalgesellschaft sind. Über die Jahre hinweg konnten aufgrund von Abschreibungen auf der Immobilie Steuern gespart werden. Weiter sind Immobilien in der Schweiz sehr werthaltig und die meisten Immobilien realisieren über die Jahre hinweg einen Wertzuwachs. 

In der Praxis stellen wir je länger je mehr fest, dass der Unternehmer die Immobilie vom Betrieb trennen möchte, insbesondere zum Zeitpunkt des Verkaufs. Zum einen ist der potenzielle Käufer zur Hauptsache am Betrieb interessiert, zum anderen merkt der Unternehmer, dass die Immobilie sehr werthaltig ist und in Zukunft Erträge generieren könnte. Eine Trennung des Betriebes und der Immo­bilie wäre somit für den Unternehmer von Vorteil, da er den Betrieb verkaufen könnte (in der Hoffnung, einen steuerfreien Kapitalgewinn zu realisieren) und die Immobilie als zusätzliche Altersvorsorge zu behalten. 

Die Variante des Kaufs mittels separater Kapitalgesellschaft weist häufig viele Vorteile aus steuerlicher Optik auf. Nebst den steuerlichen Überlegungen sind aber auch finanzielle, organisatorische, haftungstechnische und betriebswirtschaftliche Aspekte zu berücksichtigen. Zu-dem ist der zu betrachtende Zeithorizont langfristig und die getätigten Annahmen dem­entsprechend unsicher. Eine Analyse lohnt sich daher immer. – «Drum prüfe, wer sich ewig bindet» gilt nicht nur im privaten Bereich.