Als Altlast im Sinne des Gesetzes (insbesondere der Altlastenverordnung) gelten nur als infolge ihrer Belastung sanierungsbedürftige Standorte. Als Belastung bezeichnet man Abfälle im Boden. Saniert werden müssen nur Grundstücke mit Belastungen, die schädliche oder lästige Auswirkungen auf die Umwelt mit sich bringen beziehungsweise die konkrete Gefahr besteht, dass es hierzu kommen kann. Belastungen, die sich nicht mit dieser Konsequenz auswirken beziehungsweise sich nicht im Boden befinden, gelten nicht als Altlasten im Sinne des Gesetzes. Das hat für den Grundeigentümer Konsequenzen, auf die nachstehend eingegangen wird.
Altlastenkataster
Die Kantone wurden im Zuge der Revision der Umweltschutzgesetzgebung 1997 verpflichtet, einen Kataster über alle belasteten Standorte zu erstellen. Im Kataster sind alle bekannten, räumlich begrenzten Belastungen verzeichnet, das heisst sowohl diejenigen, die saniert werden müssen (Altlasten), als auch die nicht sanierungsbedürftigen Standorte. Schliesslich sind im Kataster auch Standorte verzeichnet, die noch darauf untersucht werden müssen, ob sie überwachungs- oder sanierungsbedürftig sind. Befasst man sich mit dem Kauf oder Verkauf eines Grundstücks, sollte man sich auf jeden Fall erkundigen, ob das betroffene Grundstück im Altlastenkataster verzeichnet ist.
Zu bedenken ist aber, dass das Fehlen eines Eintrags nicht heisst, dass künftig auf den Eigentümer keine Kosten für die Sanierung von Verschmutzungen zukommen können. Denn trotz fehlendem Eintrag kann sowohl der Boden Belastungen enthalten, die zwar nicht sanierungsbedürftig im Sinne des Gesetzes sind, aber im Rahmen eines Bauvorhabens aus dem Erdreich entfernt werden müssen. So zum Beispiel Bauabfälle aus vergangenen Zeiten oder Schadstoffe in Baumaterialien von Gebäuden wie Asbest.
Kostenträger von Altlasten
Die Kosten für die Untersuchung und Sanierung von belasteten Standorten sind durch die Verursacher der Belastung zu tragen. Als Verursacher gilt nicht nur derjenige, der die Verschmutzung des Bodens durch sein Verhalten verursacht hat, sondern auch derjenige, der im Zeitpunkt der Untersuchung oder Sanierung Eigentümer des verschmutzten Bodens ist. Fachtechnisch wird derjenige, der die Belastung mit Abfällen zu verantworten hat, als Verhaltensstörer und der Eigentümer als Zustandsstörer bezeichnet. Für die Kosten der Untersuchung und Sanierung hat primär der Verhaltensstörer – also der eigentliche Verursacher (zum Beispiel Inhaber einer Mülldeponie) – und sekundär der Eigentümer als Zustandsstörer einzustehen.
Der Eigentümer ist aber nur dann von der Kostentragung vollumfänglich befreit, wenn er den Nachweis erbringt, dass er trotz der gebotenen Sorgfalt beim Grundstückskauf von der Belastung keine Kenntnis haben konnte. Für den Käufer empfiehlt es sich daher, dass er sich im Rahmen des Grundstückkaufs nicht nur mit dem Altlastenkataster, sondern auch der Historie des Grundstücks auseinandersetzt. Je nach Grad der Verletzung der Sorgfalt hat der Eigentümer andernfalls gemäss konstanter Praxis 10 bis 30 Prozent der Untersuchungs- und Sanierungskosten zu tragen. Kann der Verursacher nicht mehr ermittelt oder zur Rechenschaft gezogen werden und ist auch der Eigentümer nicht in der Lage, die Untersuchungs- beziehunsgweise Sanierungskosten zu bezahlen, muss das Gemeinwesen dafür aufkommen.
Um die Gemeinwesen zu schützen, bedarf jede Handänderung an einem im Kataster der belasteten Standorte verzeichneten Grundstück seit 2014 der Zustimmung der kantonal zuständigen Behörde. Diese Zustimmung kann von der Sicherstellung der voraussichtlichen Untersuchungs-, Überwachungs- und Sanierungskosten durch den Verursacher abhängig gemacht werden. Eine solche Sicherstellung ist für die spätere definitive Kostenverteilung nicht bindend.