Betriebsimmobilien – oft vernachlässigte Vermögenswerte

«Als Unternehmer erkennen Sie Ver­änderungen in der Umwelt und stellen Überlegungen zu deren Nutzbarkeit für das eigene Unternehmen an. Sie machen sich Überlegungen zu den Kernkompetenzen des Unternehmens, entwickeln Strategien und richten Ihr Unternehmen konsequent auf diese aus. Sie setzen sich mit der Wertschöpfungskette auseinander, klären strategische Einkaufsallianzen. Sie koordinieren die Arbeitsprozesse im Unternehmen. Sie entwickeln die Organisation stetig weiter. Sie definieren finanzielle Kennzahlen für das Unternehmen und legen die Kapitalstruktur fest. Sie verhandeln mit Lieferanten, beurteilen Offerten und schliessen Verträge ab, erkennen den Wert von Kundeninformationen und können diese Daten für das Unternehmen nutzbar machen. Sie erkennen frühzeitig juristische Probleme und Gefahren. Die für eine Unternehmung zentralen Themen des allgemeinen Vertragsrechts sind Ihnen bekannt.»

Unterschätzte Vermögenswerte 

Immobilien kommen in obenstehendem Werbetext für einen Kurs in Unternehmensführung nicht vor. Warum auch? Sie sind quasi spurlos vorhanden und wenn etwas ansteht, dann muss man halt bauen. Diese Haltung entspricht einer Sicht, die sprichwörtlich nur die Spitze des Eisbergs sieht. Betriebsimmobilien sind Eisberge. 90 Prozent des Potenzials, aber auch der Probleme sind unsichtbar und tauchen plötzlich auf, zum Beispiel bei einem Verkauf (Altlasten), bei einem Umbau (vernachlässigter Unterhalt) oder einer Umnutzung (Zonenkonformität).

Ein grosser Teil des Vermögens einer Unternehmung ist in Hoch- und Tiefbauten wie Büros, Werkstätten, Hallen mit Produktionsmitteln, Strassen und Kanalisationen investiert. Daraus ergeben sich verschiedene Themen:

• Unterstützen die Betriebsimmobilien das Kerngeschäft optimal?
• Sind die Immobilienprozesse im Prozessmodell integriert?
• Welche Folgekosten lösen Investitionen in Immobilien aus?
• Welche Strategien gibt es, um die Folgekosten möglichst tief zu halten?
• Können die Mittel herausgelöst und anderweitig rentabler investiert werden?

Es lohnt sich somit, diese Vermögenswerte etwas intensiver zu beachten, denn Betriebsimmobilien sind notwendige, aber teure Werkzeuge für die Ausübung der Aufgaben einer Unternehmung, und deren Beschaffung ist langwierig. Bei den Immobilienprozessen ist es sinnvoll, Prozesse in verschiedenen Handlungsfeldern in zyklischer Abfolge zu bearbeiten. Dazu gehören die Planung des strategischen Rahmens, die Planung des betrieblich notwendigen Immobilienbestandes, das Generieren von Bereitstellungsvarianten, die Bereitstellung und die Bewirtschaftung des Flächenbestandes, inklusive Unterhalt der entsprechenden Immobilien.

Immobilienprozesse

Die Immobilien sind nicht Selbstzweck, sondern stehen immer im Dienst des Kerngeschäfts der Unternehmung. Immobilien sind langlebige Güter, während das Kerngeschäft oft kurzlebig ist. Die Flächenbereitstellung kommt deshalb oft zu spät, ist zu teuer, verursacht Folgekosten in unbekannter Höhe und kann den Bedarf nicht wirklich befriedigen. Folge davon sind suboptimale Produktionsbedingungen, die die Wettbewerbsfähigkeit des Unternehmens schmälern. Das muss nicht sein, wenn das Immobilienmanagement in das Kerngeschäft integriert ist.

Planen und Bauen benötigen viel Zeit. Es braucht frühzeitige Überlegungen der Geschäftsleitung, wie sich der Flächenbestand in den nächsten Jahren verändern soll. Objektstrategien, bei mehreren Objekten eventuell auch eine übergeordnete Immobilienstrategie, halten den  Zustand des Objekts sowie die mittel- bis langfristigen Absichten bezüglich Nutzung fest. Sie erzwingen eine Diskussion in der Geschäftsleitung über die Objekte. Damit können Fehlinvestitionen verhindert werden. 

Immobilienprozesse, die ins Prozessmodell des Unternehmens integriert sind, sorgen für eine enge Ver­zahnung von Kerngeschäft und Immobilienmanagement. Dies erlaubt es , ein kosteneffizientes Immobilienmanagement zu betreiben, aber auch, frühzeitig auf den künftigen Bedarf zu reagieren und Planungen vorausschauend anzustossen oder frühzeitig Land zu erwerben. So kann sichergestellt werden, dass die Flächen rechtzeitig bereitgestellt werden können.

Folgekosten

Die Nutzungskosten über die gesamte Lebensdauer einer Hochbaute betragen fünf bis zehn Mal die Investitionssumme. Die wahren Nutzungskosten fallen ausserdem oft nicht auf, weil sie auf verschie­denen Konten anfallen. Erschwerend kommt dazu, dass im Gegensatz zu an­deren Anlagevermögen (Darlehen, Aktien) betriebliche Immobilien nicht oder nur schwer veräusserbar sind. 

Sie bergen somit hohe Risiken. Die Folgekosten können auf verschiedene Arten tief gehalten werden. Es lohnt sich meist, eine gewisse Flexibilität im Gebäudekonzept «einzubauen». Das verursacht zwar Kosten, hilft aber, Anpassungen ohne grosse bauliche Massnahmen und damit rascher und günstiger zu realisieren. 

Ein flexibles Gebäude-Konzept mit neutralen Räumen und Ausbauoptionen schafft eine gute Grundlage. Ausserdem wird damit die Marktfähigkeit der Immobilien erhöht und somit das finanzielle Risiko gesenkt. Eine einfache Objektkostenrechnung, ergänzt mit ein paar Kennzahlen, kann die Kostendisziplin verbessern.

Eigentum oder Miete/Leasing?

Da es sich bei Betriebsimmobilien in der Regel nicht um Anlageobjekte handelt, lohnt es sich, zur Besitzform Überle­gungen zu machen. An sich tönt es ver­lockend, Geld aus Betriebsimmobilien in neue und rentierende Produkte zu stecken. Schlagworte wie «Sale and lease back» suggerieren einfache Lösungen. 

Gerade bei Betriebsimmobilien ist allerdings eine langfristige Sicht wichtig. Leasingverträge können die Entwicklung einer Unternehmung auch behindern. Ausserdem sind Betriebsimmobilien für Investoren ein erhöhtes Risiko, das sich in hohen Leasingraten niederschlägt. Eine Auslegeordnung der erwünschten beziehungsweise effektiven Verfügungsrechte über die Immobilien kann da Klarheit schaffen. 

Der hier skizzierte Weg zu professionell geführten Betriebsimmobilien bedeutet für alle Beteiligten Arbeit und führt zu Grundsatzdiskussionen. Es muss darauf geachtet werden, dass das Immobilienmanagement einfach gehalten wird. Es kann nötig sein, sich dazu intern oder extern zu verstärken.  Aber eben diese Denkarbeit muss zunächst geleistet werden, um sicherzustellen, dass sich die Betriebs­immobilien im Gleichschritt mit dem Kerngeschäft entwickeln.