«Die Schweiz steuert auf das Platzen der Immobilienblase zu.» So oder ähnlich tönt es seitens der Medien oder der Politik immer wieder. Doch wie konkret ist diese Gefahr? Ein etwas differenzierterer Blick würde vielen kritischen Exponenten guttun. Klar ist: Punktuelle und regionale Probleme lassen sich nicht von der Hand weisen. Die überhitzten Regionen sind bekannt. Dazu gehören der Wohnmarkt um den Zürich- und den Genfersee sowie die Luxuskurorte in den Bergen.
Regionale Eigenheiten berücksichtigen
Insbesondere was Stockwerkeigentum anbelangt, sind die Landkosten und die damit verbundenen Investorenerwartungen sehr hoch. Die Preise für Wohneigentum in der Schweiz sind in den letzten Jahren etwa viermal stärker gestiegen als das durchschnittliche Einkommen. Eine Bremswirkung wäre hier begrüssenswert.
Was bei dieser Debatte aber oft vergessen geht: Die Baukosten bleiben zonenunabhängig praktisch gleich. Verlässt man die grossen Städte in der Schweiz und begibt sich ausserhalb der Ballungszentren, findet man auch heute durchaus attraktives und zahlbares Bauland. Von der allgemeinen Gefahr einer Immobilienblase in der Schweiz zu sprechen – beziehungsweise des Platzens einer solchen – scheint deshalb übertrieben. Denn es bleiben dabei doch meist die regionalen Eigenheiten unberücksichtigt.
Finanzregulatoren und Politiker tragen Mitverantwortung
Politische und wirtschaftliche Massnahmen wie etwa höhere Anforderungen der Banken an die Eigenmittel der Immobilienkäufer und verschärfte Vorgaben für die Amortisation von Hypotheken setzen der Immobilienbranche zu. Diese selbstregulierenden Massnahmen seitens der Kreditgeber schiessen aus Sicht der Projektentwickler oft am Ziel vorbei. Mit diesen regulatorischen Interventionen wird vor allem dem Mittelstand der Erwerb von Wohneigentum verunmöglicht oder massiv erschwert. Dies wirkt sich schliesslich auch negativ auf den Mietmarkt aus. Die Gleichung ist simpel: Wird die Aussicht auf Wohneigentum erschwert, steigt damit bei weiterer Zuwanderung oder erhöhtem Raumbedarf die Nachfrage für Mietobjekte, was wiederum im dortigen Segment die Preise in die Höhe steigen lässt.
Kaum politischer Gegenwind
Das Thema Verdichtung steht in der Schweizer Politik parteienunabhängig auf jeder Agenda. Mit der Revision des Bau- und Zonenreglements in der heutigen Form schlug man aber keinen konstruktiven Weg ein. Politische Opposition gab es kaum. Insbesondere linke Parteien wie SP oder Grüne, die sich traditionell für bezahlbaren Wohnraum starkmachen, blieben in dieser Debatte erstaunlich passiv.
Festzuhalten gilt hingegen: In den einzelnen Regionen der Schweiz besteht tatsächlich die Gefahr eines überhitzten Immobilienmarkts im Bereich Wohnen. Daraus entsteht aber noch lange keine grossflächige Immobilienkrise respektive ein dramatischer Preissturz. Ich wünschte mir etwas mehr Zuversicht und Vertrauen in unsere Branche.
