Gewerbe- und Industrieimmobilien mit Potenzial

Im Herbst 2014 publizierte KPMG aktuelle Daten des Swiss-Real-Estate-Sentiment-Indexes. Sie zeigen eines: Die Stimmung in gewissen Marktsegmenten ist gedrückt. Wegen eines Überangebots in gewissen Regionen sind die Preiserwartungen der Investoren vor allem bei den Geschäftsflächen für die nächsten zwölf Monate rückläufig.

Immer noch ansprechend zeigen sich hingegen die Prognosen im Wohnungsmarkt, der mehr als die Hälfte der bebauten Flächen in der Schweiz abdeckt. Allerdings dürfte sich auch in diesem Bereich die Preisentwicklung abflachen.

Bei den Industrie- und Gewerbeimmobilien, für die es nur wenige Analysen gibt, die jedoch immerhin etwa 16 Prozent der bebauten Fläche in der Schweiz beanspruchen, präsentiert sich die Marktsituation komfortabler, wohl nicht zuletzt weil es weniger Transaktionen und Preisvolatilitäten gibt. Gewerbe- und Industrieimmobilien bergen ein hohes Potenzial: Renditen von über sieben Prozent sind keine Seltenheit. Liegenschaften in diesem Segment befinden sich oft an peripheren Standorten, in sogenannten B-Lagen, und werden – wohl zu Unrecht – als weniger attraktiv beurteilt.

Kommerzielle Liegenschaften

Dass Gewerbe-, Industrie- und Logistikgebäude, aber auch modulare Lagerhallen oder Parkhäuser gelegentlich unter dem Titel «Spezialimmobilien» subsumiert werden, erstaunt kaum: In der Öffentlichkeit nimmt man diese Liegenschaften denn auch weniger wahr. Die Bezeichnung wird allerdings ihrer Bedeutung nicht gerecht. Dieses Marktsegment macht immerhin rund 30 Prozent aller Immobilienflächen in der Schweiz aus. Wie unterscheiden sich aber solche Liegenschaften von Büroflächen, betrachtet man sie aus der Perspektive eines Investors?

Bei Gewerbe- und Industrieimmobilien ist im Gegensatz zu Büroflächen vor allem eines entscheidend: Wer ist der Nutzer, und welche Bedürfnisse hat er? Im Unterschied zu den Büronutzern können die Ansprüche bezüglich Gewerbe- oder Industriebetrieben mannigfaltig sein. Viele Mieter in diesem Segment benötigen Bereiche für die Anlieferung, Zufahrten für Kleintransporter und grössere Lastwagen und die Möglichkeit, die Böden stark zu belasten.

Gefragt sind hohe, aber relativ kleine oder gut unterteilbare Räume und genügend Parkplätze für Kunden und Mitarbeiter. Vorteilhaft ist auch eine gute Anbindung an die Autobahn.

Mietzins ist entscheidend

Die Höhe des Mietzinses spielt eine zentrale Rolle. Denn Mietkosten stellen je nach Art des Betriebes einen wichtigen Anteil der Fixkosten dar. Kauft man jedoch eine zu spezifische Immobilie, besteht das Risiko, bei einem allfälligen Auszug des Mieters keinen Nachmieter zu finden. Aus diesem Grund sind nutzerflexible Gebäude klar zu bevorzugen und bei zu spezifischen Gebäuden sollte man Vorsicht walten lassen.

Günstige Mietverträge sind in der Tat ein bewährtes Mittel, um insbesondere kleine und mittelgrosse Unternehmen anzuziehen und langfristig zu binden – vor allem in wirtschaftlich turbulenten Zeiten.

Im Gegensatz zu einer eigenen Betriebsliegenschaft haben auch Mieter gewisse Vorteile: Ohne Immobilien in der Bilanz ist die Passivseite kleiner. Dies wirkt sich bei KMU vorteilhaft für die Kreditaufnahme aus. Anstatt die Mittel in Liegenschaften zu binden, stehen sie so für Investitionen im Kerngeschäft frei (siehe dazu auch den nebenstehenden Kasten «Sale & lease back»).

Zudem ist es einfacher, je nach Geschäftsverlauf die Grösse der Mietfläche zu verändern. Solche Gründe machen Gewerbe- und Industrieflächen sowie Logistikliegenschaften für Eigentümer und Investoren interessant. Dabei gibt es unterschiedliche Wege, die bei diesen Immobilienanlagen zum Erfolg führen. So kann eine Strategie sein, in Liegenschaften mit einem besonders grossen Wertsteigerungspotenzial zu investieren und bei Bedarf auch technische Anpassungen vorzunehmen, um so eine nachhaltig hohe Rendite erzielen zu können.

Leerstandsquote senken

Beim Kauf einer Immobilie im Gewerbe- und Industriesegment sind die Nähe zum Markt sowie profundes Fachwissen essenziell. Denn bevor ein Immobilienobjekt erworben wird, muss es auf Herz und Nieren geprüft werden. Der Aufwand sollte sich aber lohnen. Denn werden Objekte erworben, die sich in der Folge nicht vermieten lassen, so sieht man sich mit einer hohen Leerstandsquote konfrontiert.

Als ein im Segment der Industrie- und Gewerbeimmobilien tätiger Fondsanbieter zielt die Procimmo SA darauf ab, eine beim Erwerb «eingekaufte» Leerstandsquote durch ein Bündel von Massnahmen mittelfristig auf etwa sechs bis acht Prozent zu senken. Dies erlaubt, den Wert der Immobilie zu steigern und die An­lagerendite des Fonds aus Sicht des Immobilieninvestors attraktiv zu gestalten. Günstige Mieten bei dieser Art von Immobilien, die sich oft an peripheren, aber wirtschaftsaktiven Lagen in der Nähe von grossen Verkehrsachsen und Autobahnen befinden, sind dabei ein zentrales Element der Geschäftsphilosophie der Procimmo SA. Denn sie bilden die Basis für die Ausschüttung einer regelmässigen und hohen Dividende.

Letzten Herbst konnte beim «Procimmo Swiss Commercial Fund», der insbesondere in der Suisse Romande investiert, eine rekordhohe Dividende von sechs Franken ausbezahlt werden, was einer Ausschüttungsrendite von 4,73 Prozent entspricht. Infolge der Direktanlagen ist diese Dividende zudem für die Anleger aus der Schweiz und aus Deutschland steuerbefreit.